房東簽下《獨家銷售委托書》，獨家授權中介賣房，事后卻又反悔“跳單”，將房子另賣他人。這種情況下，要賠違約金嗎？

　　為此，房東王先生被中介公司告上法庭。令人奇怪的是，王先生這套房子的獨家委托出售價是240萬元，但他卻不肯按240萬元的價格賣給中介找的客戶，反而以45萬元的價格與別的購房者簽了《買賣合同》。

　　近日，湖里區人民法院作出一審判決，要求房東王先生支付違約金。

　　事件

　　獨家委托賣房，卻又反悔“跳單”

　　引發官司的這套房產位于湖里區金湖路，產權登記面積為49.47平方米。為了早日把這套房子賣出，房東王先生與中介簽訂了《獨家房產銷售委托書》。

　　根據約定，王先生作為甲方，委托中介出售該房產，委托期限為40天，從2016年10月21日起至2016年11月30日，委托出售價為240萬元（實收價）或48514元/平方米。王先生在《委托書》中承諾說，同意在此價格基礎上通過中介介紹達成意向均可成交。中介傭金為房產實際成交金額的2.5%。

　　另外，雙方還確定，委托期內，如果王先生自行撮合成交或與其他中介組織成交，均應支付中介傭金。而且，同等條件下，張先生應先與乙方中介介紹的客戶成交。

　　為了表示誠意，簽訂協議當日，中介還向王先生交付押金2000元。然而，不久后，中介找到了一位合適的客戶，卻遭到王先生的拒絕。

　　原來，中介找到了有購房意向的許女士，并與許女士簽訂了《購房意向書》。根據該《意向書》約定，許女士同意以240萬元的價格購買該房屋。隨后，中介將此事通知王先生，但王先生卻不予理會，不僅不配合簽約，還私自將訟爭房產出售給了別人。

　　就在簽訂《獨家銷售委托書》一個多月后，王先生又與案外人林女士簽訂了《存量房買賣合同》，以45萬元的價款將上述房屋出售給林女士，并辦理了網簽手續。

　　焦點

　　房東另售他人，要賠違約金嗎？

　　為此，中介將王先生告上了法庭。中介起訴認為，王先生的行為已嚴重違約，應退還中介保證金2000元，支付中介傭金1萬元，并承擔違約責任，支付違約金5萬元。

　　面對中介起訴索賠，房主王先生答辯說，他沒有義務必須與中介介紹的意向客戶交易。眾所周知，房產交易涉及多方面內容，任何一項未達成合意，均可能導致交易失敗。根據《獨家房產銷售委托書》第四條約定，同等條件下，王先生應優先與受托人介紹的客戶成交。這表明，王先生并非必須通過中介的居間服務出售訟爭房產。

　　《獨家房產銷售委托書》第六條約定，該房產的委托出售價為240萬元，王先生同意在此價格基礎上通過受托人介紹達成意向均可成交。首先，該條款僅約定可以成交，而非必須成交。因此，即使受托人找到了愿以240萬元價格購房的客戶，也不意味著王先生必須出售訟爭房產。

　　所以，王先生認為，中介要求退還押金、支付中介傭金及賠償違約金的訴訟請求，缺乏事實和法律依據，應予駁回。

　　判決

　　違反委托條款，應擔違約責任

　　法院審理認為，本案當中，王先生在約定的獨家委托期內將房屋另售他人。根據《委托書》中約定的獨家委托條款，該條款中的“中介傭金”并非指委托人基于居間人促成交易給付的報酬，而是對委托人違反獨家委托條款應承擔的違約責任的約定，其性質等同于違約金。根據《中華人民共和國合同法》相關規定，因解除合同給對方造成損失的，除不可歸責于該當事人的事由以外，應當賠償損失。

　　所以，委托人王先生違反獨家委托條款，應承擔違約責任。綜合考慮本案案情，法院對中介主張的違約金酌情支持15000元。

　　另外，因王先生解除委托導致交易未成，所以中介要求王先生返還押金2000元，法院予以支持。

　　不過，中介尚未促成合同成立，不得要求支付報酬。因此，法院對其主張的中介傭金不予支持。

　　法官說法

　　獨家委托銷售，合同為何有效？

　　法官認為，本案雙方約定屬于典型的獨家委托條款。中介設置獨家委托條款的目的不僅在于防止委托人利用其提供的服務“跳單”，還強行性地規定了委托期內獨家買賣的義務。現實中，居間人設定獨家委托條款具有一定的合理性，系在一定范圍內防范委托人的道德風險。

　　對獨家委托條款的效力認定，應根據具體案情分析該條款是否在實質上違背了契約自由締結原則以及當事人之間的利益是否因此而失衡。本案當中，首先，雙方明確約定獨家委托期限為40天，因此，委托人王先生對交易選擇權的放棄是附期限的。其次，中介向王先生交納押金2000元，并承諾如委托期內未能促成王先生以240萬元的價格出售房屋，押金由王先生沒收。可見，中介為取得獨家授權承擔了較一般房地產居間人更重的合同義務。

　　因此，上述獨家委托條款并沒有違背契約自由和公平原則，應認定為有效。

　　律師說法

　　獨家委托條款哪些情況無效？

　　福建自暉律師事務所主任林敏輝律師：獨家委托格式條款并非總是有效的，在有些情況下會被認定為無效。根據《中華人民共和國合同法》相關規定，采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。

　　所以，在考量此類條款是否違背締約自由原則時，居間人需承擔舉證責任，證明其在簽訂該格式條款時采取了合理的方式提請對方注意并進行說明。

　　此外，獨家委托條款規定不能違背公平原則。如果獨家委托條款屬于“提供格式條款一方免除其責任、排除對方主要權利”的情形，就屬于無效條款。

　　相關案例

　　限購后房子不能過戶買方要付中介費嗎？

　　簽了認購協議，不管房子有沒有過戶，都要收中介費？此前，廈門中院曾審理過一起這樣的官司，最終判中介敗訴。

　　數年前，鄭女士看中了位于思明區天湖路的一套房產。在中介的居間下，鄭女士與房東、中介三方簽訂了一份《房產買賣居間協議書》。協議當中約定，中介費為5萬元。

　　因鄭女士不能一次性付款，還需辦理銀行按揭貸款，因此協議第四條第4款約定，鄭女士向銀行申請貸款50萬元，由中介依據協議直接代為辦理交易過程中的評估、按揭等手續。

　　但是，簽訂合同后，因鄭女士屬于限購對象，最終無法取得銀行按揭貸款，所購房產也無法辦理過戶。購房目的無法實現，正當鄭女士痛心時，中介又上門找她索要中介費。

　　鄭女士回應說：“房子都不能過戶，怎么還要收中介費？”對此，中介卻說：“我們促成簽訂購房協議，就要收取中介費，限購不能過戶，是你自己的事。”

　　為此，雙方鬧上了法庭。最終，廈門中院作出終審判決，判中介敗訴，認定其不能收取中介費。

　　法官說，本案中，中介事先知道鄭女士已經有兩套住房，明知她是限購對象，卻沒有如實告知其不能辦理按揭等事項。因此，中介沒盡到“如實告知義務”，不能收取中介費。（海峽導報記者陳捷通訊員湖法宣/文陶小莫/漫畫）